Hypotekárny špeciál, časť I.

 

hypoteka 1

 

Prehľad základných informácií o hypotéke

 

Hypotekárny úver

 

V zmysle Zákona o bankách je hypotekárny úver dlhodobý úver, ktorého účelom je nadobudnutie, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti. Podmienkou pri jeho poskytnutí je zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť v prospech banky. Hypotekárny úver môže byť poskytnutý maximálne do výšky 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. V prípade, že banka poskytuje úver nad 70% hodnoty založenej nehnuteľnosti, jedná sa o tzv. kombinovaný úver – hypotekárny úver (70% z hodnoty nehnuteľnosti) a spotrebný úver (zvyšok). Úrokové sadzby oboch úverov bývajú zväčša rovnaké.

 

Fixácia úrokovej sadzby

 

Využíva sa pri dlhodobých pôžičkách a hypotékach. Vo fixovanom období sa nemení úroková sadzba ani splátka. Dobu fixácie si môžete určiť na tak dlhú dobu, ako sami budete chcieť. Dlhšia doba fixácie sa oplatí predovšetkým v období, keď sa na trhu očakáva nárast úrokových sadzieb. Spravidla platí, že čím je doba fixácie dlhšia, tým vyššia je ponúkaná úroková sadzba. Vo väčšine prípadov sa doba fixácie úrokovej sadzby dá zmeniť k výročiu fixácie.

 

Hypotekárny úver pre mladých

 

Hypotéka pre mladých je označenie pre hypotéku, ktorej úroková sadzba je znížená o štátny príspevok (tzv. štátnu bonifikáciu) a príspevok banky. Štátny príspevok sa určuje na kalendárny rok a v danom roku platí pre všetky hypotekárne úvery, ktoré splnia nárok na jeho získanie. V súčasnosti sa štátny príspevok poskytuje najviac do sumy 50 000 € a to aj v prípade spolužiadateľov o hypotekárny úver so štátnym príspevkom. Štát prispieva vo výške 2% ročne. Hypotekárna banka, ktorej povinnosťou je tiež prispieť k zníženiu úrokovej sadzby, obvykle pridáva ďalšie 1%. Celkové úrokové zvýhodnenie hypotéky pre mladých tak dosahuje 3%. Štátny príspevok a príspevok banky sa poskytujú na 5 rokov od začatia úročenia hypotekárneho úveru. Banka sa na dobu 5 rokov tiež zaväzuje umožniť odklad splátok istiny úveru a realizáciu mimoriadnych splátok hypotekárneho úveru bez poplatku.

 

Kto má nárok na hypotéku pre mladých

 

Fyzická osoba, ktorá dovŕšila 18 rokov a neprekročila 35 rokov veku. Ak sú poberateľmi hypotekárneho úveru manželia, musia podmienku veku splniť obaja. Fyzická osoba, ktorej priemerný mesačný príjem bol za predchádzajúci kalendárny rok najviac vo výške 1,3 násobku priemernej mesačnej nominálnej mzdy za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, ktorý predchádza kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná žiadosť o hypotekárny úver. Inými slovami, Váš príjem za minulý rok sa porovná s 1,3-násobkom priemernej mzdy platnej pred dvoma kvartálmi. Ak sú poberateľmi hypotekárneho úveru manželia, túto podmienku musia splniť v priemere, tzn. ich spoločný priemerný hrubý príjem nesmie presahovať 2,6 násobok. Pri viacerých žiadateľoch – „nemanželoch“, je možné získať hypotéku pre mladých aj keď podmienky získania štátneho príspevku spĺňa len jeden zo žiadateľov. To sa týka tak podmienky veku ako aj priemerného príjmu.

 

Predčasné splatenie úveru a mimoriadne splátky

 

K predčasnému splateniu dochádza vtedy, keď klient po vzájomnej dohode s bankou uhradí pohľadávky plynúce z úveru pred lehotou splatnosti úveru. Dohoda medzi bankou a klientom o predčasnom splatení úveru musí mať vždy písomnú formu. Predčasné splatenie úveru môže byť spoplatnené. Podmienky pre predčasné splatenie úveru sú uvádzané v obchodných podmienkach bánk alebo v úverových zmluvách. Podľa novely zákona o bankách, ktorá vstúpila do platnosti 01.09.2012 je možné v každej banke k výročiu fixácie nielen splatiť celý úver zabezpečený nehnuteľnosťou ale aj jeho ľubovoľnú časť bez poplatku. Táto novela sa týka všetkých úverov zabezpečených nehnuteľnosťou poskytnutých aj pred touto novelou zákona. Splatenie úveru mimo dňa výročia fixácie je spravidla spoplatnené.

 

Anuitné splácanie

 

Splátka, ktorá za predpokladu nemennej úrokovej sadzby má rovnakú výšku počas celej doby splatnosti úveru a je splácaná v pravidelných intervaloch – väčšinou mesačných. S postupom splácania anuitnými splátkami klesá v splátke podiel úrokov a zvyšuje sa podiel úmoru istiny.

 

Progresívne splácanie

 

Typ splácania úveru, pri ktorom sa výška splátky s dobou splácania úveru zvyšuje. V počiatkoch splácania úveru je výška progresívnej splátky nižšia ako pri anuitnom splácaní. V druhej polovici splácania (alebo aj skôr) je výška progresívnej splátky vyššia ako výška anuitnej splátky. Progresívna splátka sa stanovuje na obdobie jedného roka, po uplynutí ktorého sa na ďalší rok zvýši o koeficient rastu. Progresívne splácanie je výhodné najmä vtedy, ak sú príjmy žiadateľov v počiatkoch splácania nižšie, resp. využívané prednostne na iné účely (napr. mladí žiadatelia na začiatku kariéry a pod.). Zaujímavosťou pri progresívnej splátke je možnosť zvoliť si prvú progresívnu splátku (platnú prvý rok), ktorej minimálna výška môže byť len vo výške splácania úrokov, čo v podstate predstavuje odklad splácania istiny na jeden rok.

 

Lineárne splácanie

 

Pri tomto type splácania klient platí každý mesiac rovnakú čiastku istiny. Suma úrokov, ktoré klient spláca sa znižuje a tým pádom sa znižuje aj celková mesačná splátka úveru.

 

Kataster nehnuteľností

 

Súbor údajov o nehnuteľnostiach na území Slovenskej Republiky obsahujúci ich geometrické určenie, súpis a opis. Súčasťou katastra nehnuteľností je aj evidencia o právach k nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene a pod.

 

Kataster tvoria katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Právnu úpravu zabezpečuje Zákon 162/1995 – katastrálny zákon.

 

Katastrálna mapa

 

Katastrálnou mapou sa rozumie polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sa v katastrálnej mape zobrazujú priemetom svojich hraníc do zobrazovacej roviny a označujú sa parcelnými číslami a spravidla značkami druhov pozemkov.

 

Zabezpečenie úveru

 

Zabezpečenie úveru je nástrojom pre zníženie straty v prípade platobnej neschopnosti klienta. Zabezpečenie úveru umožňuje banke uplatniť nárok z nesplatenej pohľadávky voči dlžníkovi alebo voči tretej osobe. Zaistenie úveru môže byť peňažné alebo nepeňažné. Pri nepeňažnom zabezpečení možno dať do zálohy iba veci nadobudnuté zákonným spôsobom.

 

Spôsoby zabezpečenia možno rozdeliť na:

-       zabezpečenie ručením (fyzickou osobou, zmenkou, bankovou zárukou)

-       zabezpečenie zriadením záložného práva (na hnuteľné, nehnuteľnú vec, cenný papier),

-       zabezpečenie vinkuláciou vkladu.

 

Záložné právo

 

Právo slúžiace na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť pohľadávku alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva (zálohu), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

 

Záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností. Záložné právo na hnuteľnú vec vzniká jej odovzdaním záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (ak sa na úschove záložca a záložný veriteľ dohodli). Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva (predaj zálohu na dražbe, exekúcia a pod.). Ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, pre ich uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich najskoršej registrácie.

 

Ak stratí záloh na cene tak, že zaistenie pohľadávky sa stane nedostatočné, záložný veriteľ má právo od dlžníka žiadať, aby zaistenie primerane doplnil. Ak sa tak nestane, stane sa tá časť pohľadávky, ktorá nie je zaistená, splatnou. Záložné právo zaniká ak zanikne pohľadávka, ak sa záložný veriteľ vzdá záložného práva, ak uplynie čas, na ktoré bolo záložné právo zriadené a pod.

 

Aké nehnuteľnosti je možné použiť na zabezpečenie

 

Na zabezpečenie pri hypotékach je možné použiť akúkoľvek tuzemskú nehnuteľnosť, ktorá sa dá využiť na bývanie. Pri jednotlivých typoch nehnuteľností banky poskytujú rôzne možnosti financovania.

 

Pri nehnuteľnostiach slúžiacich na bývanie (byty, rodinné domy) je možné financovanie do 100% hodnoty nehnuteľnosti.

 

Pri pozemkoch závisí výška financovania od lokality pozemku. Vo všetkých prípadoch sa ako záloh dajú využiť iba stavebné pozemky, resp. pozemky určené na výstavbu územnoplánovacím rozhodnutím. V niektorých lokalitách je možné financovanie len do 50% hodnoty pozemku. Jedná sa o málo lukratívne oblasti (predovšetkým v regiónoch , kde je málo pracovných príležitostí). Vo väčšine prípadov je možné financovanie 70% – 85% hodnoty pozemku.

 

V špeciálnych prípadoch je možné pre účely zálohu použiť aj nebytové priestory. V tomto prípade záleží na charaktere nebytových priestorov. Ako záloh sa dajú využiť napr. kancelárske priestory, ambulancie… Sklady, výrobné haly, predajne a pod. sa pri hypotekárnych úveroch spravidla využiť nedajú. Na ich financovanie sa využívajú rôzne formy podnikateľských úverov.

 

LTV (Loan To Value)

 

Je to ukazovateľ, ktorý vypovedá o pomere výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti.

 

Je dôležité si uvedomiť, že pri hypotékach sa hodnota nehnuteľnosti nemusí rovnať kúpnej cene. Ideálny prípad je, keď hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. V tomto prípade samozrejme vieme požiadať aj o vyšší úver ako je samotná kúpna cena. Hodnota nehnuteľnosti sa určuje znaleckým posudkom, resp. kúpnou cenou v prípade novostavieb a developerských projektov.

 

Banka však nie vždy akceptuje plnú hodnotu určenú znaleckým posudkom. Po podaní žiadosti o úver sa znalecký posudok prehodnocuje interným znalcom banky. Tento môže rozhodnúť, že hodnota, ktorú bude banka akceptovať na záložné právo bude nižšia ako hodnota nehnuteľnosti zo znaleckého posudku. V tomto prípade sa pri faktore LTV vychádza z hodnoty určenej bankou.

 

V dnešnej dobe sa bežne stretávame aj s možnosťami 100% financovania. Nie všetky banky však poskytujú 100% hypotéky. Od toho aký je pomer medzi hodnotu nehnuteľnosti a výškou úveru, závisí aj výška úrokovej sadzby. Čím je hodnota faktora LTV vyššia, tým vyššiu úrokovú sadzbu klient dostane. Štandardne sa stretávame s tzv. pásmami faktora LTV, ktoré sa v jednotlivých bankách líšia. Najčastejšie sa stretávame s financovaním:

-       Do 50% hodnoty nehnuteľnosti

-       Do 70% hodnoty nehnuteľnosti

-       Nad 70% hodnoty nehnuteľnosti

Nad 70% hodnoty nehnuteľnosti je výška prirážky individuálna. V niektorých bankách je výška úrokovej sadzby nemenná až do 80% hodnoty LTV, v niektorých do 90% LTV, atď. Pri 100% financovaní je prirážka takmer v každej banke, ktorá týmto produktom disponuje, pričom výška prirážky závisí od tej ktorej banky.

 

Nie každý klient však má nárok na získanie 100% úveru. To, či daný klient takúto možnosť má, závisí predovšetkým od jeho bonity.

 

Bonita

 

Bonita klienta predstavuje najdôležitejší parameter, ktorý rozhoduje o tom, či úver banka poskytne alebo nie. Bonitu ovplyvňuje viacero faktorov. Medzi tie najdôležitejšie patria druh a výška príjmu, oblasť práce, úverová história, dosiahnuté vzdelanie, vek, rodinný stav, počet detí a pod.

 

Druh a výška príjmu

 

Najdôležitejším faktorom spomedzi spomenutých je druh a výška príjmu. Klienti s vyšším príjmom majú vyššiu pravdepodobnosť získania úveru. Niektoré banky poskytujú od určitej hranice mesačného príjmu zvýhodnené podmienky.

 

Banky rozlišujú z akého zdroja má klient príjem. Najmenej komplikácií je spojených so zamestnaneckým pomerom. Tento by mal byť uzavretý na dobu neurčitú. Niektoré banky akceptujú aj pracovný pomer na dobu určitú, ten by však mal byť na obdobie dlhšie ako 12 mesiacov. Štandardne sa dokladuje príjem za posledných 3-12 mesiacov. Pre účely štátneho príspevku pre mladých sa navyše dokladuje celkový hrubý príjem za predchádzajúci kalendárny rok, resp. priemerný hrubý mesačný príjme za predchádzajúci kalendárny rok.

 

SZČO, živnostníci a iní podnikatelia dokladujú príjem na základe daňového priznania. Spôsob výpočtu „čistého mesačného príjmu“ je: (základ dane – daň)/12. Taký istý spôsob výpočtu sa uplatňuje aj v prípade, keď máte viacero zdrojov príjmu (napr. zamestnanec, ktorý zároveň podniká a pod.)

 

Niektoré banky poskytujú iné podmienky pre žiadateľov s neštandardnými príjmami, ktorí sú členmi komôr (advokáti, dentisti,…), členmi predstavenstva akciovej spoločnosti a pod. V niektorých prípadoch je možné príjem dokladovať aj obratmi na účte.

 

Samostatným prípadom je hypotekárny úver bez dokladovania príjmu. Túto alternatívu poskytujú len niektoré banky. V prípade takéhoto úveru je možné žiadať o úver max. do 50% LTV a mať čistý úverový register, resp. dobrú úverovú históriu.

 

Úverový register (Credit Bureau)

 

Register spravujúci informácie o úveroch, povolenom prečerpaní na účtoch, kreditných kartách, podaných žiadostiach o úvery v bankách a pod. Informácie z úverového registra výrazne znižujú náklady spojené s hodnotením schopnosti klienta splácať úver.

 

Úlohou úverového registra je:

-       poskytovanie informácií o klientovi banke, ktorá tieto potrebuje pri rozhodovaní o poskytnutí úveru (pri hodnotení bonity klienta, platobnej kapacite klienta a pod.),

-       obmedzenie poskytovania úverov nebonitným klientom (neplatičom).

 

Úverové registre obsahujú:

 

-       identifikačné údaje klienta,

-       údaje o bonite klienta,

-       úverovú históriu klienta.

 

Úverová história klienta obsahuje napríklad informácie o tom, aké úvery a v ktorej banke klient mal alebo má, ako ich splácal alebo v súčasnosti ešte spláca atď. Pozitívna úverová história klienta určitým spôsobom v procese posudzovania žiadosti o úver zvýhodňuje.

 

Na Slovensku pôsobia tieto úverové registre:

 

1, Spoločný register bankových informácií (SRBI), ktorý spravuje informácie z bánk o úveroch poskytnutých fyzickým osobám.

 

2, Nebankový register klientskych informácií (NRKI), ktorý spravuje informácie z nebankových spoločností o úveroch a pôžičkách poskytnutých fyzickým osobám.

 

3, Register Bankových úverov a záruk (RBÚZ) Národnej banky Slovenska, ktorý spravuje informácie o úveroch a zárukách bánk poskytnutých firmám a podnikom.

 

 

Úverová história

 

Pri podaní žiadosti o úver banky zaujíma aj úverová história klienta. V prvom rade sa do žiadosti o úver vpisujú informácie o všetkých aktuálnych úverových produktoch klienta, ktoré si banky preverujú prostredníctvom úverového registra. Úverový register spravuje informácie o úveroch, povolenom prečerpaní na účtoch, kreditných kartách, podaných žiadostiach o úvery v bankách a pod. (Pre bližšie informácie o úverovom registri kliknite tu).

 

Medzi najčastejšie patria napr. splátky leasingu, splátky spotrebných úverov a iných úverových produktov. Banky ďalej zaujíma aj či klient má kreditnú kartu, alebo či má tzv. povolené prečerpanie na bežnom účte (tiež známe ako kontokorentný úver). Pri týchto banku zaujíma limit povoleného prečerpania alebo limit kreditnej karty. 5% z poskytnutého limitu sa považuje za mesačnú splátku úveru.

 

Ak máte napríklad na bežnom účte limit povoleného prečerpania 700 €, tak 5% z tejto sumy (35 €) sa považuje mesačnú splátku povoleného prečerpania alebo kreditnej karty. A to bez ohľadu na to, či na bežnom účte v mínuse ste alebo nie, resp. či kreditnú kartu využívate alebo nie.

 

Splátky všetkých úverov znižujú bonitu klienta. V praxi to znamená, že keď klient spláca napr. leasing 200 € mesačne, tak táto splátka znižuje jeho dokladovaný mesačný príjem. Z tohto uhla pohľadu to vyzerá tak, že najlepšie je nemať žiadny úver. Nie vždy to je ale tak. Niekedy pomôže ak klient v minulosti úver mal, alebo stále má a banka vidí, že ho vždy riadne splácal. Tomu sa hovorí „čistý úverový register“. V prípade ak klient kedykoľvek v minulosti splácal úver s omeškaním, alebo nesplácal vôbec, veriteľská banka urobí v registri tzv. „červený zápis“. Aj tieto zápisy môžu mať rôznu hodnotu alebo váhu. Tá závisí od toho koľko dní bol klient so splátkou v omeškaní, koľko krát bol v omeškaní, ako často a pod.

 

Každá banka má pri červených zápisoch inú politiku. Niektoré akceptujú len čistú úverovú históriu, iné zas majú určitú mieru tolerancie. Čistý úverový register sa vyžaduje napr. pri žiadaní o úver bez dokladovania príjmu.

 

Okrem spomenutých znižuje bonitu aj ručiteľský záväzok. Ak je klient (žiadateľ o úver) ručiteľom pri akomkoľvek úverovom produkte, výška ručiteľského záväzku znižuje jeho bonitu. Ak ste ručiteľom napr. pri stavebnom úvere alebo aj inom úvere, výška splátky daného úveru znižuje Vašu bonitu. Otázky ohľadom ručiteľských záväzkov sa často krát v žiadostiach o úver nevyskytujú. Banky na tieto skutočnosti prichádzajú až pri kontrole úverového registra. Je preto dôležité o týchto skutočnostiach banku informovať už pri podávaní žiadosti o úver.

 

S pozdravom,

 

Ing. Andrej Saksa

Hypotekárny špecialista   – 0917 869 834

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Referencie

Kontakt